Surroga mutuo: come funziona e a chi conviene

Ovviamente si tratta di un aspetto che sta a cuore a ogni proprietario di immobili che si ritrova puntualmente a pagare la rata del mutuo ogni mese. Cambiare in meglio le caratteristiche del proprio mutuo significa risparmiare e, una rata più bassa, è proprio quello che cercano gli italiani quando si interessano alla surroga del loro mutuo.

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Surroga mutuo: significato

Tecnicamente la surroga del mutuo è il trasferimento del nostro mutuo che passa dalla banca con cui abbiamo stipulato il mutuo ipotecario al momento dell’acquisto dell’immobile, ad una nuova banca. Si tratta di un cambiamento che dovrebbe produrre un beneficio diretto per noi con condizioni economiche e contrattuali migliori.

Questo tipo di “cambiamento” è più sentito da noi che altrove dove, il mercato immobiliare, è caratterizzato da un’alta percentuale di proprietari. Basti pensare che Il 73% degli italiani vive in una casa di proprietà mentre, in Germania, scende al 52% (Fonte Eurostat).

Surroga mutuo, cos’è nello specifico?

Come detto poco fa, con la surroga mutuo avviene il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria sull’immobile che viene spostata alla nuova banca. Quest’ultima avrà l’onere di saldare il mutuo in sospeso con la vecchia banca, che verrà così liquidata e non avrà più nulla a che fare con noi.

I nostri rapporti – e tutte le condizioni economiche del mutuo – potranno essere ridefinite e faranno riferimento al nuovo istituto bancario. Nel dettaglio, questo può coincidere con una rata più bassa, ma anche con condizioni che riguardano la durata, le penali e tutte le caratteristiche contrattuali legate al mutuo ipotecario. Uno dei cambiamenti più delicati consiste nel passaggio da un mutuo a tasso fisso a un mutuo a tasso variabile (o viceversa) perché richiede un’attenta valutazione.

Surroga mutuo, il tasso fisso

Stipulare un mutuo a tasso fisso significa avere la certezza della rata che si andrà a pagare nel corso degli anni. Questo però significa, per molti proprietari che hanno stipulato un mutuo a tasso fisso in passato, ritrovarsi con una rata decisamente sconveniente per quelle che sono le condizioni del mercato di oggi.

Infatti, con la riduzione del costo del denaro, il tasso (fisso o variabile) dei mutui presenti sul mercato è sceso sensibilmente rendendo molto conveniente la surroga per molti proprietari di immobili. Esiste quindi la possibilità di surrogare il proprio mutuo passando da un tasso fisso che potremmo considerare “fuori mercato” a un tasso fisso molto più conveniente. In pratica chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso nel 2002 difficilmente avrà un tasso inferiore al 6%, mentre oggi è cosa comune ottenere un tasso fisso che si aggira attorno al 4% ( e che scende attorno al 2% per il tasso variabile).

In questo è necessario fare bene i conti per valutare se le rate che restano da pagare siano tali da giustificare una surroga o se, a conti fatti, convenga tenersi il vecchio mutuo che verrà estinto nel giro di pochi mesi.

Surroga mutuo prima casa

Ottenere condizioni migliori sul proprio mutuo riguarda chiaramente anche i proprietari che hanno stipulato un mutuo prima casa.

È bene specificare che la surroga di un mutuo prima casa non penalizza in nessun modo il mutuante, preservando tutte le agevolazioni fiscali come la detrazione IRPEF degli interessi passivi. Su questo punto si è pronunciata in modo chiaro l’Agenzia delle Entrate, dichiarando che nel caso di surroga di un “Mutuo Prima Casa” con uno di somma superiore, la detraibilità degli interessi passivi resta valida per una percentuale equivalente al rapporto tra la differenza del capitale residuo del primo mutuo e l’importo del nuovo mutuo ipotecario.

Rinegoziazione mutuo

La possibilità di cambiare le condizioni del mutuo con la surroga è gratuita grazie alla  legge Bersani n.40/2007 e questo oggi permette a migliaia di famiglie italiane di:

• diminuire gli interessi delle rate (abbassando così il costo per rata e il debito totale);
• prolungare la durata del mutuo (fino a 40 anni) abbassando automaticamente le singole rate;
• modificare il tipo di tasso scelto inizialmente (fisso, variabile o misto).

Valuta quindi con attenzione cosa offre il mercato, ottieni tutte le informazioni e trova l’accordo migliore per surrogare il tuo mutuo e ottenere un mutuo migliore e più conveniente.