Se non riceve il pagamento dei canoni concordati nel contratto, il locatore può richiedere lo sfratto per morosità . Attraverso questa procedura, può richiedere al giudice di far sgombrare l’abitazione o il locale commerciale e richiedere il pagamento dei canoni arretrati.
Sfratto per morosità : cos’è
Lo sfratto per morosità è la procedura a disposizione del locatore per rientrare nel possesso del bene ceduto in locazione in caso di ritardato o mancato pagamento di uno o più canoni.
Se l’inquilino di un’abitazione o di un locale commerciale non paga i canoni secondo i tempi stabiliti nel contratto, il locatore può rivolgersi al giudice e ottenere lo sgombero. Di solito, prima di ricorrere al giudice si cerca di arrivare a un accordo, sollecitando il pagamento dei canoni arretrati. Se i canoni da versare non sono stati saldati, si può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo.
Lo sfratto per morosità si può richiedere sia per gli immobili ad uso abitativo sia per i contratti di locazione commerciale. La procedura è la stessa, ad eccezione del periodo di ritardo richiesto per poter procedere alla richiesta.
Quanti tipi di sfratto esistono?
Lo sfratto per morosità è previsto nel caso delle locazioni di immobili ad uso abitativo o ad uso commerciale, nel caso in cui il locatario non rispetta i termini di pagamento dei canoni previsti nel contratto. Ma non è l’unico tipo di sfratto previsto dall’ordinamento giuridico italiano. Si può ricorrere al giudice anche per richiedere:
- lo sfratto per finita locazione: il locatore chiede al giudice la restituzione dell’immobile al termine del periodo di locazione;
- lo sfratto in caso di inadempimento del locatario: il giudice può intimare la liberazione dell’immobile e la risoluzione del contratto di locazione nel caso in cui accerti una grave inadempienza dei termini dell’accordo da parte del locatario;
- lo sfratto per necessità : il locatore può richiedere che l’immobile venga sgomberato se ha bisogno di rientrarne in possesso per andarci a vivere o per usarlo per una propria attività commerciale, per esempio. L’elenco delle ipotesi in cui si può richiedere lo sfratto per necessità è indicato nell’articolo 59 della L.392/1978.
Quando si può richiedere lo sfratto per morositÃ
Per poter richiedere lo sfratto per morosità è necessario che ci sia un contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate e che il locatario sia in ritardo con il pagamento dei canoni.
Si può far partire la richiesta di sfratto:
- nel caso delle locazioni a uso abitativo in caso di ritardo superiore a 20 giorni dalla data di scadenza del termine di pagamento del canone;
- nel caso delle locazioni a uso commerciale dopo che il giudice ha accertato che il ritardo nel pagamento costituisce un inadempimento di non scarsa importanza.
La procedura di sfratto non è prevista solo per il mancato pagamento dei canoni. Il locatore può richiedere al giudice lo sfratto e lo sgombero del locatario anche in caso di ritardato o mancato pagamento delle quote condominiali, dell’imposta di registro o delle spese anticipate dal locatore. In questo caso è necessario che l’importo delle spese accessorie non pagate sia pari ad almeno due canoni.
Sfratto per morosità : come si richiede
La procedura di sfratto per morosità è una procedura speciale descritta in dettaglio dagli articoli 658 e seguenti del Codice di procedura civile.
Per richiedere lo sfratto per morosità il locatore deve presentare al tribunale civile:
- la copia del contratto di locazione;
- la copia delle ricevute dei canoni delle precedenti mensilità ;
- la copia dei solleciti di pagamento e delle lettere di diffida inviati al locatario.
Le fasi della procedura di sfratto
Con lo sfratto, il giudice intima al locatario di liberare l’immobile e di restituirlo nella disponibilità del locatore. Per arrivare allo sfratto bisogna attraversare diverse fasi.
Una volta che il locatore ha presentato in tribunale tutta la documentazione, l’atto di intimazione di sfratto viene notificato al locatario e viene fissata l’udienza. In genere, la data dell’udienza viene fissata entro due mesi da quando viene fatta la richiesta. A questo punto si possono avere tre casi:
- il locatore non si presenta all’udienza. L’assenza del locatore fa decadere il procedimento e quindi il giudice dichiarerà nulla la citazione;
- il locatario non si presenta all’udienza. In questo caso il procedimento continuerà la sua strada e il giudice fisserà la data per l’esecuzione dello sfratto;
- il locatario si presenta all’udienza. Il locatario può accettare le successive decisioni del tribunale e quindi impegnarsi a lasciare l’immobile entro la data fissata dal giudice (di solito il termine per lo sfratto è di 30 giorni dalla data della sentenza), può pagare per intero quanto dovuto, può opporsi alla richiesta del locatore oppure può chiedere il cosiddetto “termine di grazia“. Il termine di grazia è un periodo di massimo 90 giorni che il giudice può concedere per saldare i canoni di locazione arretrati e le spese legali senza incorrere nello sgombero dell’abitazione o nel pignoramento dei beni. C’è un’ulteriore possibilità : il locatario può dimostrare che si tratta di morosità incolpevole, cioè dovuta alla perdita del lavoro, a una malattia o al peggioramento delle proprie condizioni economiche. In questo caso, si può richiedere l’accesso all’apposito fondo istituito dalla legge.
Per recuperare i canoni ancora dovuti, chi ha ceduto l’immobile in locazione può chiedere al giudice di emettere un decreto ingiuntivo che gli permetta di recuperare il credito (oltre all’importo del canone, possono essere addebitate all’inquilino anche altre spese sostenute dal locatore e legate alla situazione di morosità ). Il provvedimento del giudice è immediatamente esecutivo e permette al locatario di procedere anche al pignoramento dei beni dell’inquilino.
L’ultima fase consiste nella notifica dell’atto di precetto che impone al locatario di lasciare l’immobile entro un massimo di 10 giorni dalla data della notifica. Trascorso questo termine, se l’inquilino non ha lasciato l’immobile, viene coinvolto l’ufficiale giudiziario che provvederà allo sgombero forzoso (la procedura prende il nome di moratoria di sgombero)
Nicola
Salve,o una domanda;mia ex moglie con sentenza definitiva gli e stata concessa la casa dove abitavano in assegnazione xrche all’epoca avevo due figli minori, fa precisare che la casa non era di mia proprietà ma di mia mamma e fra l’altro era anche abusiva in quanto era accatastate come locale commerciale, allo stato attuale mia mamma vuole la restituzione del immobile x necessità , come può fare x riaverlo? Grazie.