Tassazione affitti: cedolare secca e detassazione per il 2016

Se hai stipulato o devi stipulare un contratto di locazione puoi scegliere il regime a tassazione ordinaria (Irpef) o puoi optare per la cedolare secca. L'istituto più conveniente, sia per il locatore sia per l'affittuario, è proprio quest'ultima. Capiamo insieme perché.

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Il regime di tassazione ordinaria per gli affitti

La tassazione ordinaria sugli affitti, in seguito alle disposizioni di legge del 2013, ha subito un ulteriore aggravio a danno dei locatori: il taglio della deduzione forfettaria dal 15% al 5%, che si traduce in un aumento della base imponibile su cui pagare le imposte.

Fino al 2012, prima della Riforma Fornero, la deduzione (pensala come uno sconto) che spettava al proprietario dell’immobile era pari al 15% e, perciò, la tassazione Irpef era applicata sull’85% del reddito di affitto percepito. A partire dal 2013, invece, la deduzione si è ridotta al 5%, rendendo così tassabile il 95% del canone di affitto.

Il regime di tassazione ordinaria, inoltre, ti obbliga al pagamento dell’imposta di registro del 2% per ogni annualità d’affitto, con un minimo di 67 € per il primo anno, e il cui importo deve essere diviso a metà tra locatore e inquilino. Una soluzione più conveniente? Il canone concordato. Vediamo di cosa si tratta.

Il contratto di affitto a canone concordato

Il contratto di affitto a canone concordato, previsto dalla Legge 431 del 1998, prevede importanti vantaggi e agevolazioni tanto per il locatore quanto per il locatario. Si tratta di un contratto di affitto a prezzi calmierati, definiti dai singoli Comuni e dalle associazioni di entrambe le parti, proprietari e inquilini.

Il canone sarà definito sulla base di requisiti stabiliti da accordi territoriali che, tra gli altri fattori di incidenza, tengono conto della zona in cui l’abitazione è ubicata, degli impianti di cui è dotata, della metratura e delle eventuali pertinenze. Ecco che il prezzo del canone concordato, che deve rientrare in una fascia di minimo e di massimo stabilita in seguito agli accordi territoriali, è solitamente più basso di quello di mercato.

Il contratto di affitto a canone concordato ha durata minima di 3 anni, alla scadenza dei quali è prevista la possibilità di proroga automatica per i successivi 2 anni, salvo diversi accordi di rinnovo precisti dalle parti interessate. Il locatore può rescindere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi e, nel caso in cui la disdetta avvenga prima della proroga biennale automatica, esclusivamente se l’abitazione serva per necessità sua o dei suoi familiari. Il locatario, invece, può recedere dal contratto con un preavviso di 6 mesi. La disdetta va avviata con raccomandata A/R.

Le agevolazioni fiscali del canone concordato

Il canone concordato è un istituto previsto dalla legge per tutelare sia i proprietari dell’abitazione sia i coinquilini, per ridurre i tempi minimi di affitto e per introdurre importanti agevolazioni fiscali per le parti in causa.

In particolare, per i locatari sono previsti i seguenti vantaggi:

  • nel caso in cui scelga la tassazione ordinaria, potrà godere di una riduzione del canone di affitto da considerare come imponibile per calcolare l’Irpef da dichiarare nel 730 o nell’Unico. Tale riduzione è pari al 40,50% e, perciò, il canone da considerarsi soggetto a tassazione è nella misura del 66,50%. Inoltre, il costo dell’imposta di registro è ridotta del 30%;
  • nel caso in cui scelga il regime di tassazione separata, ovvero la cedolare secca, potrà godere delle aliquote agevolate, che variano dal 10% (per il quadriennio 2014-2017) fino al 21%. Inoltre, sono abolite le imposte di bollo e quelle di registro.

Il canone concordato prevede vantaggi economici anche per gli inquilini in fase di dichiarazione dei redditi (730 o Unico), che in caso di reddito basso potranno godere di detrazioni fiscali.

La cedolare secca

La cedolare secca è un istituto che riguarda esclusivamente i contratti di locazione ad uso abitativo (come indicato nella destinazione catastale) e solo quelli i cui proprietari siano soggetti privati. Si tratta di un regime di tassazione agevolato che i proprietari di locazioni abitative in affitto possono scegliere in sostituzione della tassazione Irpef ordianaria, decisamente meno conveniente.

Introdotta dal decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 per combattere il fenomeno degli affitti in nero, dovuto alla crescente e pressante imposizione fiscale, la cedolare secca è un’imposta ad aliquota fissa sui redditi derivanti dall’affitto di immobili ed è un’imposta sostitutiva, ovvero sostituisce:

La cedolare secca è prevista:

  • per tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato);
  • per le mini-locazioni di durata inferiore a 30 giorni, quali gli affitti stagionali di case vacanza o quelli per studenti universitari in città universitarie;
  • per gli affitti di un solo vano.

Due le aliquote Irpef previste dalla cedolare secca:

  • l’aliquota del 21% per i contratti a canone libero, i cosiddetti 4+4 con riferimento agli anni di durata del contratto di locazione;
  • l’aliquota del 10% (ridotta dal 15% in seguito al Piano Casa del 2014 e valevole per il quadrienni 2014-2017, terminato il quale tornerà al 15%) per i contratti a canone concordato, noti anche come 3+2.

Rispetto alla tassazione ordinaria, dunque, le aliquote sono inferiori, sebbene si applichino sull’intero canone senza deduzione alcuna. Inoltre, la cedolare secca presenta un altro limite: il canone di locazione non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, neppure in seguito all’aggiornamento Istat.

 Cedolare secca: perché conviene?Cedolare secca: perché conviene? http://bit.ly/1LeDqPi via @6sicuro

Quando e come pagare la cedolare secca?

Le scadenze e le modalità (di acconto e saldo) della cedolare secca sono le medesime dell’Irpef. È possibile anche compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti. A cambiare è invece la misura dell’acconto, che è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché non vi è base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. Il versamento dell’acconto è dovuto se l’importo dell’imposta sostitutiva per l’anno precedente supera i 51,65 euro e, in questo caso, il pagamento dell’acconto deve essere effettuato:

  • in un’unica soluzione (entro il 30 novembre), se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, di cui la prima è pari al 38% (40% del 95%) dell’imposta dell’anno precedente e scade il 16 giugno (o il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%) e la seconda, il restante 57% (60% del 95%), scade il 30 novembre.

Quanto al saldo dovuto per la cedolare secca, il versamento va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce l’imposta sostitutiva o entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40%.

L’opzione della cedolare secca può essere scelta al momento della registrazione del contratto o nelle annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. La scelta fa effettuata compilando il Modello 69 oppure il Modello Semplificato Siria, che va stilato entro 30 giorni dalla firma del contratto e inviato telematicamente tramite l’apposito software dell’Agenzia delle Entrate. E’ possibile usufruire del modello semplificato nel caso in cui ricorrano i seguenti requisiti:

  • i proprietari e gli affittuari non siano più di 3;
  • tutti i proprietari abbiano scelto l’opzione della cedolare secca;
  • il contratto di locazione riguarda una sola unità abitativa ed un massimo di 3 pertinenze.

Le detrazioni per l’inquilino

Le detrazioni legate ai canoni d’affitto variano a seconda delle condizioni e dei requisiti del beneficiario. Vediamo i diversi casi:

  • 300 euro, se il suo reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 150 euro, se il suo reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma non a 30.987,41 euro.

Se il reddito complessivo di cui gode è superiore a 30.987,41 euro, non spetta alcuna detrazione.

Detrazione per i giovani che vivono in affitto

I giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per l’unità immobiliare da utilizzare come abitazione principale hanno diritto a una detrazione pari a 991,60 euro. Il beneficio spetta per i primi tre anni e, per poterne godere, lo studente deve rispettare le seguenti condizioni:

  • l’abitazione locata deve essere diversa dall’abitazione principale dei genitori (o di coloro cui gli studenti sono affidati);
  • il reddito complessivo di cui gode non deve superare 15.493,71 euro.

Tassazione affitti: i tributi locali

Quanto ai tributi locali dovuti per le locazioni in affitto, bisogna considerare:

  • l’Imu, che colpisce esclusivamente i proprietari degli immobili;
  • la Tasi, che colpisce tanto i possessori quanto gli utilizzatori: la quota di imposta che spetta ai possessori varia dal 90% al 70% del tributo complessivo, a seconda di quanto previsto nelle delibere comunali, mentre gli utilizzatori dell’immobile devono farsi carico della quota di tributo restante. Fanno eccezione le locazioni brevi: se l’affitto dell’abitazione non è superiore ai 6 mesi, infatti, l’unico soggetto passivo è il proprietario;
  • la Tari, per cui vale la stessa regola prevista per la Tasi.

Buone notizie arrivano su questo fronte dalla Legge di Stabilità. Ecco di cosa si tratta!

 Canone concordato: ecco le agevolazioniCanone concordato: ecco le agevolazioni http://bit.ly/1LeDqPi via @6sicuro

La detassazione degli affitti

La Legge di Stabilità ha introdotto importanti novità fiscali anche per gli immobili locati con contratti di affitto a conone concordato. Nel 2016, infatti, i contribuenti potranno godere di una detassazione del 25% su Imu e Tasi pagate sulle abitazioni locate.

In seguito alla Legge di Stabilità, quindi, Imu e Tasi sono ridotte al 75% e l’imposta dovuta sarà calcolata in base alle aliquote stabilite per il 2015 dai singoli Comuni, così impedendo alle amministrazioni locali di alzare ulteriormente le aliquote definite nel 2015.

Tre le tipologie di contratto di locazione soggette a sgravio fiscale:

  • i contratti a canone concordato, della durata di 3+2 anni;
  • i contratti per studenti universitari, della durata da 6 mesi a 3 anni;
  • i contratti transitori, di durata da 1 a 18 mesi, se sono stipulati  nei Comuni nei quali il canone deve essere stabilito dalle parti applicando gli accordi territoriali, ovvero le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, i Comuni confinanti con tali aree e altri Comuni capoluogo di provincia.
Ludovica de Luca

Web writer e blogger freelance, sedotta e irretita da una biro blu all’età di tre anni. Ogni giorno mi destreggio tra un’esausta tastiera nera, fogli bianchi scarabocchiati da quell’immancabile biro blu e tazze piene di ettolitri di caffè. Divertita dalla giostra dei social, studio il web marketing e sono devota ai miei lettori.

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