Disdetta del contratto di locazione: costi, tempi e documenti

Hai bisogno di fare la disdetta del contratto di locazione? Vuoi cambiare casa ma non sai proprio a chi rivolgerti per disdire il contratto di fitto oppure non sai quali sono i passi da affrontare? Tranquillo, ci pensiamo noi con una guida passo per passo alla disdetta del contratto di locazione.

disdetta del contratto di locazione

Basta, hai deciso: vuoi cambiare casa! Sai come fare la disdetta del contratto di locazione? Se la risposta è no, stai tranquillo che ci pensiamo noi con una comoda guida che ti dirà come fare la disdetta del contratto di affitto insieme ai tempi e ai costi che dovrai sostenere per affrontare questa procedura. Cominciamo!

La vita è bella perché ci sorprende sempre: ogni giorno è diversa, ci prospetta nuove avventure. Una di queste (sì, stiamo cercando di prenderla con ironia) è un trasloco! Casa nuova, nuove emozioni, tante cose a cui pensare tra cui disdire il contratto d’affitto del precedente immobile.

Chi lo può fare, come si fa, quanto ti costerà? Procediamo con ordine e cerchiamo di rispondere a tutte le tue perplessità. Una per volta, ci riusciremo: promesso.

Chi può fare la disdetta del contratto di locazione?

Tenendo quindi conto che dovrai interfacciarti direttamente con il proprietario dell’immobile (o l’azienda che per lui è mandataria del contratto d’affitto. Il locatario (proprietario dell’immobile) dovrà quindi parlare con te che sei l’inquilino (o anche detto conduttore).

Quindi, la domanda è “chi può disdire il contratto di locazione”? Solitamente il proprietario dell’immobile non rescinde un contratto prima del suo termine naturale ma l’inquilino ha tutta la facoltà di andare via quando meglio crede. L’inquilino può rescindere il contratto con un avviso minimo concordato precedentemente con il locatario per la tutela di entrambe le parti.

La risposta alla domanda sulla disdetta del contratto di locazione e su chi può richiederlo è, evidentemente, entrambi con le dovute clausole contrattuali. Secondo la legge, infatti, la clausola del contratto che riguarda la definizione della durata contrattuale determina il fatto che al proprietario dell’immobile non viene riconosciuto alcun diritto sulla richiesta di disdetta del contratto di locazione prima del termine del contratto stesso.

L’inquilino, invece, può tranquillamente richiedere il termine anticipato del contratto di locazione con una richiesta presentata con un po’ di anticipo sulla data di scadenza. Questa condizione viene chiamata in gergo tecnico recesso legale del conduttore.

Sono davvero pochi i casi in cui il proprietario di casa o del tuo ufficio ha diritto a richiedere lo sfratto anticipato. Davvero pochi.

Come si fa la disdetta del contratto di locazione?

Arriviamo ora al succo della questione: come si fa una disdetta del contratto di locazione che ci lega all’immobile in cui viviamo o nel quale abbiamo il nostro ufficio?

Quando decidi di disdire un contratto d’affitto hai dei tempi da rispettare previsti dallo stesso contratto di locazione che hai firmato all’atto del tuo “ingresso in casa”. Se nel documento è specificato come termine di preavviso “due mesi”, tu hai il dovere di avvisare il locatario almeno 60 giorni prima che hai intenzione di andare via. Semplice.

Il documento deve essere redatto rispettando le linee guida imposte dalla legge e compilato in ogni sua parte con i dati richiesti. La disdetta del contratto di affitto, inoltre, deve essere obbligatoriamente inviata tramite raccomandata A/R oppure tramite posta certificata (PEC) al proprietario dell’immobile.

Quali sono i dati che vanno inseriti all’interno della lettera per la disdetta del contratto di locazione? Ecco uno schema riassuntivo di quelli che servono e che non devono assolutamente mancare altrimenti il documento risulterà non valido:

Nella lettera di disdetta del contratto di locazione c’è necessariamente bisogno di alcune informazioni:

  • dati anagrafici dell’inquilino;
  • dati di registrazione del contratto d’affitto (detto anche contratto di locazione);
  • il motivo per cui si richiede la rescissione anticipata del contratto di locazione;
  • quali sono i tempi (indicativi) di sgombro.

Possiamo ipotizzare un modello di lettera di disdetta del contratto di locazione anticipata da inviare espressamente via raccomandata A/R? Certo! Dovrebbe essere più o meno così:

Egregio Sig. [Dati Locatario – Propietario dell’immobile], Via xxx Cap xxx Città xxx
con la presente il sottoscritto [Inquilino]] in qualità di conduttore dell’unità [a quale uso è adibita? Abitativa o uso ufficio?] immobiliare sita in Via xxx al numero xxx Cap xxx Città xxx, a seguito della stipula del contratto di locazione in data XX/XX/XX e registrato con numero di protocollo xxx
DICHIARA l’intenzione di recedere il contratto di locazione in corso per motivazione [inserisci la motivazione per cui vuoi andare via].
L’immobile verrà riconsegnato libero da persone e cose in data [inserisci qui la data in cui sei sicuro di poter liberare l’immobile]
Saluti
[Città], lì [Data]
Firma dell’inquilino.

Disdetta del contratto di locazione: costi, tempi e documentiDisdetta del contratto di locazione: costi, tempi e documenti http://bit.ly/2fnyq1b via @6sicuro

Disdetta affitto: tipologie di contratti

Quando disdici il contratto di un locale commerciale, di un box o di un appartamento, non è soltanto una questione di volontà del locatario di lasciarti andare o di preavviso (minimo 6 mesi!). La questione riguarda anche la differente tipologia di contratti d’affitto esistenti. Diamo un rapido sguardo a tutte le tipologie di contratto affitto per capire qual è la tua e capire come procedere nella disdetta affitto relativa al tuo caso specifico:

  • contratto libero 4+4: il canone viene concordato ma la durata non può essere minore di 4 anni;
  • contratto concordato: solitamente si trovano nella formula 3+2 perché si riesce a concordare un canone molto vantaggioso sia per il locatario che per l’inquilino;
  • contratto trasnitorio: lo dice il nome stesso, è un contratto momentaneo (generalmente lo stipulano studenti, professionisti ma anche coppie per brevi periodi). Partono da una durata minima di 30 giorni fino ad un massimo di 18 mesi. L’unica condizione è il versamento di almeno 3 canoni mensili in anticipo sul “mensile” corrente;
  • contratto per locale commerciale: quando si firma un contratto per un immobile che sarà destinato ad essere un negozio, un laboratorio o una qualunque attività commerciale, si è consapevoli che la durata del contratto sarà nella formula 6+6. Il canone è variabile in base alle esigenze di entrambe le parti.

Disdetta del contratto di locazione per una unità abitativa

Se il contratto da disdire è di tipo abitativo, come si procede? Molte volte la disdetta del contratto abitativo si risolve velocemente: le durate medie di questa tipologia di contratto variano dai 4+4 (quattro anni più quattro anni già rinnovati) oppure 3+2 (stesso meccanismo, durata inferiore) ed hanno un canone concordato.

La disdetta di questa tipologia di contratti, se anticipata e non naturale, deve avere almeno 6 mesi di preavviso e deve essere comunicata tramite raccomandata A/R oppure posta certificata (PEC).

L’inquilino può richiedere la scissione anticipata del contratto di affitto in qualunque momento. Il locatario, invece, deve aspettare la prima scadenza naturale del contratto di affitto (quindi o 3 o 4 anni, dipende dalla tipologia di rinnovo che ha firmato).

Disdetta del contratto di locazione per un locale commerciale

Come funziona la disdetta affitto per un locale commerciale? Il contratto di fitto per un locale commerciale, solitamente, prevede una soluzione di 6+6 per le attività commerciali canoniche mentre per le strutture ricettive e simili il contratto è di 9+9.

La raccomandata A/R di disdetta dell’affitto per un’attività commerciale deve essere inviata almeno 12 mesi prima della data rispetto alla quale si preferisce andare via per le attività commerciali canoniche e 18 per le strutture ricettive.

La lettera di disdetta di locazione ha le stesse modalità di compilazione e di consegna (raccomandata a/r o posta certificata del locatario) di quella della disdetta di affitto di un immobile destinato all’uso abitativo.

L’unica variazione concessa  nella procedura di disdetta dell’affitto di un locale ad uso commerciale può essere quella espressamente richiesta dal proprietario (parliamo esclusivamente della modalità di consegna della lettera).

Disdetta del contratto di locazione per affitto transitorio

Come funziona la disdetta del contratto di affitto transitorio?

Per il locali affittati per un periodo di tempo non superiore ai 18 mesi, quindi ad uso transitorio, il preavviso necessario è di 3 mesi. Solitamente gli affittuari di questa tipologia di immobili sono studenti universitari oppure professionisti in trasferta per un periodo limitato di tempo.

Possono, però, anche essere famiglie che – venduta casa, in attesa della nuova abitazione – possono aver necessità di “sostare” in una abitazione, spesso già ammobiliata.

Quali sono i costi per la disdetta del contratto di locazione?

I costi per la disdetta del contratto di locazione sono motivati dal fatto che, comunque, si sta sciogliendo un contratto e quindi ci sono documenti da validare, bolli da pagare, annessi e connessi. Vediamo nello specifico quali sono i costi di un atto che comunque va comunicato all’agenzia delle Entrate.

Sicuramente è da pagare l’imposta relativa all’atto: imposta di registro (67,00 euro) da saldare entro 30 giorni dal deposito dell’atto o attraverso il modello f24 utilizzando il codice tributo 1503 oppure tramite i servizi telematici (RLI o RLI-web) con addebito su conto corrente.

Se la disdetta affitto avviene con cedolare secca non ci sono imposte di bollo da pagare. La scissione del contratto va comunque comunicata all’agenzia delle entrate, registrando l’atto modello RLI compilato in ogni sua parte.

Ora sai proprio tutto (o quasi) su come disdire affitto di casa o del locale commerciale che hai in locazione. Se hai domande o dei dubbi, scrivici pure. Proveremo a darti una mano!

Francesca Cora Sollo

Realizzo strategie digitali per raccontare la storia della tua azienda. Mi occupo di Social Media, Copywriting e Blogging. Creativa, vulcanica e colorata il mio posto nel mondo è il web e la filosofia è la comunicazione morbida.

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