Contratto di locazione ad uso abitativo: dal 4+4 al contratto per studenti

Il contratto di locazione è l'accordo che conduttore e locatore sottoscrivono per regolare l'affitto ad uso abitativo di un immobile. La Legge 392/1978, insieme al Codice Civile, stabilisce quali elementi non devono mancare per la validità di questo accordo. Ma ancora non basta, perché tra esigenze transitorie e canone concordato, sono diversi i contratti di locazione che si sono aggiunti nel tempo.

 

contratto di locazion

Il contratto di locazione consente a una parte (il conduttore) di utilizzare un bene immobile – stanza, appartamento o capannone che sia – per un periodo di tempo determinato, che può andare da pochi mesi a diversi anni. Al contempo, permette al proprietario del bene (il locatore) di mettere a frutto quell’appartamento in cui ha investito ma che non abita, ricavandone un’entrata mensile (il canone).

Con il contratto di locazione conduttore e locatore si accordano sulle condizioni di questo utilizzo. I patti possono variare a secondo delle esigenze delle parti, ma vi sono alcuni elementi che caratterizzano questo rapporto. Di seguito abbiamo cercato di ripercorrerli in maniera sintetica.

Cos’è un contratto di locazione

Il contratto di locazione è quell’accordo che tutti noi abbiamo chiamato, almeno una volta nella vita,  “affitto“. Il termine affitto in questo caso non è esatto, poiché per la legge esso indica l’utilizzo temporaneo e dietro pagamento di beni produttivi (ad esempio, affitto di azienda). Se l’affitto riguarda un’abitazione siamo di fronte ad una locazione. La legge di riferimento in materia è la n. 392/1978, c.d. dell’equo canone, oltre naturalmente a quanto previsto dal Codice Civile.

Anche se esistono diversi tipi di contratti di locazione, per soddisfare esigenze abitative differenti, alcuni elementi ricorrono sempre e sono quindi fondamentali.

Le parti

Nel contratto, di solito all’inizio, andranno sempre individuate le parti (conduttore e locatore) e riportati tutti i dati anagrafici che consentono di identificarle con certezza. Quindi residenza, data e luogo di nascita e, soprattutto, il codice fiscale.

L’immobile

Il bene che viene dato in locazione deve essere ben individuato, perché è l’oggetto del contratto, la star della locazione. Dunque non basta fermarsi all’ovvio (città, via, civico e interno) , ma andranno riportati con cura tutti i dati catastali dell’immobile.

L’APE

Non si tratta di un grazioso insetto, ma di una Attestazione di Prestazione Energetica, una certificazione rilasciata da professionisti abilitati, che il locatore deve fornire al conduttore. Poiché la legge la impone, il contratto deve contenere almeno la dichiarazione  che questa certificazione e la relativa documentazione sono state fornite al conduttore, che sottoscrive il contratto anche a conferma di questa ricezione. In mancanza, tutte e due le parti possono essere sanzionate e condannate al pagamento di una somma, oltre che all’esibizione dei documenti in questione.

Il canone

Il corrispettivo che il conduttore paga per utilizzare l’immobile deve essere riportato nel suo totale annuale e poi specificato nel suo importo mensile. L’importo va poi adeguato annualmente sulla base dell’aumento Istat. Importante indicare già nel contratto in che modo verrà pagato il canone e, in caso di bonifico, riportare l’Iban da utilizzare per il versamento.

Il deposito cauzionale

Normalmente definito (in maniera impropria) come “caparra“, è una somma di denaro, ulteriore rispetto al canone, che il conduttore deve versare alla sottoscrizione del contratto e che viene trattenuta dal locatore a garanzia delle obbligazioni del contratto stesso. Visto che tra i doveri del conduttore c’è anche quello di restituire l’immobile nelle condizioni in cui gli è stato consegnato, salva la normale usura, il deposito cauzionale serve il più delle volte a coprire danni causati all’appartamento o al suo arredamento. Il deposito, salve eccezioni per particolari forme di contratto, è produttivo di interessi al tasso legale, che devono essere liquidati al conduttore al termine di ogni anno. Il locatore lo restituisce al conduttore alla fine del contratto e, per quanto detto, è buona abitudine non farlo fino a che non è stato verificato lo stato dell’appartamento.

La durata del contratto

Il contratto di locazione deve avere una durata determinata, che è stabilita per legge in 4 anni, rinnovabili per altri 4, salvo le diverse forme di contratto che verranno esaminate più avanti. L’eventuale indicazione di una durata differente non ha valore, il contratto si considera comunque stipulato per un quadriennio.

In caso di disdetta o recesso dal contratto è necessario rispettare alcune formalità importanti: la comunicazione deve essere fatta con raccomandata a/r e deve giungere entro il termine di preavviso previsto in contratto, che di norma è di 6 mesi.

Manutenzione dell’immobile

Le opere di manutenzione straordinaria dell’appartamento (come rifacimento del tetto) sono di competenza del proprietario, che ne deve quindi sopportare il costo. Spettano invece al conduttore tutte quelle opere di piccola manutenzione che si rendono necessarie per il buon mantenimento del bene.

Ugualmente da dividere sono le spese condominiali. La ripartizione delle singole spese è materia complessa che è stata nel tempo definito dalla giurisprudenza e dalla prassi.

I doveri del proprietario/locatore

Ognuna delle parti del contratto di locazione ha degli obblighi precisi. Quelli che incombono al proprietario, che concede in locazione l’immobile, sono:

  • Garantire le buone condizioni dell’immobile: è onere del locatore verificare che le condizioni dell’immobile locato siano buone e, soprattutto, che siano consone all’uso per cui viene dato al conduttore. Non vi devono quindi essere vizi che ne limitino o impediscano l’uso. Un esempio tipico e frequente è dato dalla muffa negli appartamenti: quando questo problema raggiunge livelli importanti, in grado di rendere insalubre l’ambiente, ecco che il locatore è venuto meno ad uno dei suoi doveri. Sarà pertanto chiamato ad intervenire, risolvendo il problema e consentendo al conduttore di godere del bene.
  • Mantenere le buone condizioni dell’immobile: il bene dato in locazione deve essere mantenuto in condizioni tali da servire al conduttore. Da qui il dovere del proprietario di intervenire, quando necessario, con le opere di manutenzione che gli spettano.
  • Garantire l’utilizzo indisturbato del bene: è compito del locatore, in quanto proprietario, tutelare il conduttore dalle rivendicazioni che soggetti terzi avanzino sul bene. Ad esempio, laddove un vicino pretenda di avere la disponibilità esclusiva di un posto auto di pertinenza dell’immobile dato in locazione.
  • Provvedere alla registrazione del contratto: il contratto di locazione, una volta firmato e completato in tutte le sue parti, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate competente per zona. La registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione del contratto. Il locatore è poi tenuto a darne comunicazione al conduttore.  La registrazione prevede un’imposta di registro, che non è però dovuta in caso di adesione al regime fiscale della c.d cedolare secca.

I doveri dell’inquilino/conduttore

Anche il conduttore non sfugge alle imposizioni di legge. È difatti suo dovere:

  • Prendere in consegna l’immobile locato e custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia: il riferimento al “buon padre di famiglia”, che fa tanto Libro Cuore,  è un datato espediente legislativo per indicare il livello di diligenza che è richiesta al conduttore. Non si pretende quindi che conservi il bene come se fosse un curatore di museo, ma semplicemente secondo il buon senso dell’uomo medio.
  • Pagare il canone alla scadenza: il contratto di locazione stabilisce un giorno ed entro quella data, ogni mese, il canone deve essere versato per intero.
  • Restituire il bene come è stato ricevuto, salva la normale usura: alla fine del contratto o all’atto della disdetta, il conduttore deve riconsegnare l’immobile nelle condizioni in cui l’aveva ricevuto. Ciò significa che, se alla consegna l’immobile era stato appena imbiancato, così dovrà essere restituito. Se l’immobile era stato dato completo di arredi, gli stessi dovranno essere restituiti o reintegrati, in caso di danneggiamenti.

I doveri del conduttore rendono evidente un fatto: in caso di immobile arredato si deve procedere a redigere, unitamente al contratto o anche separatamente, un elenco preciso dei mobili e degli oggetti forniti dal proprietario, con eventuale breve indicazione delle condizioni degli stessi o con documentazione fotografica. L’elenco deve ovviamente essere sottoscritto da ambo le parti, per costituire poi il paragone per ogni valutazione successiva in ordine allo stato in cui l’immobile viene restituito.

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I diritti del conduttore

Non son tutte note dolenti per chi utilizza una casa altrui. La legge viene anche in aiuto con diritti, non soltanto con doveri. Oltre a quelli già elencati sopra come obblighi a cui è sottoposto il locatore, bisogna ricordare che il conduttore non può essere obbligato a pagare un canone maggiore di quello pattuito in contratto, nemmeno se ciò risulta da accordi ulteriori.

Il primo passo, in casi del genere, è rifiutarsi di corrispondere somme ulteriori. Se però le hai già versate, niente panico: la legge prevede che tu possa chiederne la restituzione entro 6 mesi da che hai riconsegnato l’immobile al proprietario.

Sublocazione e cessione del contratto

Nella sublocazione il conduttore concede a sua volta temporaneamente in uso a terzi, in tutto o in parte, il bene che è oggetto del contratto di locazione. Questa facoltà normalmente gli è vietata, almeno che non esistano patti appositi sul punto con il locatore.

Diverso il caso della cessione (totale o parziale) del contratto di locazione: è lo strumento con cui si sostituisce il conduttore, o uno dei conduttori, con un altro soggetto, che da quel momento subentra integralmente nel contratto. La cessione deve essere ugualmente registrata all’Agenzia dell’Entrate, visto che modifica in maniera radicale una delle parti del contratto.

Contratto di locazione: dimmi cosa ti serve e ti dirò quale fare

Quelli che ho elencato sopra sono i caratteri generali del contratto di locazione, gli elementi che, bene o male, possiamo considerare sempre necessari e presenti. I dettagli, però, possono variare anche di parecchio. Tutto dipende dal contratto applicato, che a sua volta cambia in base alle esigenze delle parti o all’oggetto del contratto stesso. E quindi parliamo di:

  1. Contratto di locazione a canone libero: è il così detto “4+4“, perché la durata minima è di 4 anni, rinnovabili anche tacitamente per altri 4 anni, se nessuna delle parti comunica il recesso o la c.d. “disdetta” almeno 6 mesi prima della scadenza. Il conduttore è libero di procedere in questo senso, mentre il locatore, alla prima scadenza (quindi dopo i primi 4 anni) può disdire soltanto se ricorrono i motivi personali previsti dalla legge. Un esempio è il caso in cui necessiti di ristrutturare l’immobile e di adibirlo ad abitazione propria o di un congiunto. Il canone, come suggerisce il nome di questo tipo di contratto, può essere liberamente determinato dalle parti.
  2. Contratto di locazione a canone assistito o concordato: è un contratto di locazione che ha durata vincolata (3 anni, rinnovabili per legge per altri 2, ferma la possibilità di disdetta secondo lo schema già esposto per il canone libero) e che non permette alle parti di decidere in autonomia il canone. La cifra da pagare mensilmente è infatti stabilita in base alla zona in cui si trova l’immobile e alle caratteristiche che ha (ad esempio: presenza di cancello, di porta blindata, di ascensore, ecc…). Le tabelle da consultare per estrapolare il canone applicabile, sono periodicamente determinate con trattative tra associazioni locali rappresentative di proprietari immobiliari e si possono normalmente rinvenire nel sito del Comune in cui si trova l’immobile.
  3. Contratto di locazione per esigenze transitorie: si tratta di un contratto per la locazione, ad uso abitativo e non turistico, di un immobile per un periodo di tempo limitato, a canone da definirsi tra le parti (salvo alcuni comuni in cui è fissato con accordi territoriali). Le esigenze transitorie che giustificano un contratto di questo tipo devono essere ben specificate e documentate nel contratto stesso. La durata concessa va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi. Se le esigenze transitorie erano del locatore e questi non le riconferma alla scadenza, lasciando il conduttore a godere dell’immobile, o se le esigenze stesse non sono specificate e documentate, si applica automaticamente il regime del contratto di locazione 4+4. Se l’esigenza transitoria si protrae, il contratto può essere prolungato. Il contratto va redatto secondo un modulo disposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, reperibile sul sito del Comune in cui si trova l’immobile.
  4. Contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari: si utilizza nei comuni che ospitano una Università o in quelli limitrofi, in ogni caso identificati come bisognosi di interventi in tema di soluzioni abitative. La durata va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36, il canone è determinato sulla base di tetti massimi stabiliti in sede di accordi territoriali. Anche per il modulo di questo tipo di contratto si può consultare il sito del Comune in cui si trova l’immobile.

Il contratto di locazione commerciale

Al di fuori dei casi sopra considerati, che riguardano tutti locazione ad uso abitativo, esiste il contratto per la locazione di immobili ad uso non abitativo: cioè il contratto da utilizzare quando si “affittano” dei locali che verranno adibiti ad attività commerciali o professionali. La regolamentazione è pure contenuta nella L. 392/1978, i punti in comune con la locazione abitativa sono numerosi, a parte la durata: il contratto commerciale è comunemente noto come 6+6, dalla durata minima e dal tacito rinnovo previsto per legge.

Hai dubbi o esperienze da condividere che riguardano il tema del contratto di locazione? Lascia qui un commento, ci aiuterai ad approfondire i temi trattati.

 

 

 

Sara Bolzani

Avvocato civilista a Bologna, gestisco uno studio legale e un blog, entrambi con passione e parecchia ironia. Nel lavoro mi occupo soprattutto di RCA, condominio, eredità e contratti. Nel tempo libero scrivo di tutto (quello che mi capita) e di tutti (quelli che incontro).

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