Cedolare secca sull’affitto: come funziona e come si calcola

La cedolare secca è un regime di tassazione applicabile su i contratti d’affitto ad uso transitorio, a canone libero, a canone concordato.

cedolare secca sull'affitto

L’introduzione della cedolare secca è stata una delle novità più interessanti in fatto di tassazione sull’affitto degli ultimi anni. In vigore dal 2011, rappresenta una possibilità in più per i proprietari ma anche per lo Stato, il quale è stato in grado di proporre un’alternativa alla tassazione ordinaria e soprattutto perché la cedolare secca è applicabile su i contratti d’affitto ad uso transitorio, a canone libero e a canone concordato.

Grazie all’introduzione della cedolare secca sugli affitti l’evasione fiscale è ai minimi storici, mentre non si arresta il gettito dovuto a questa imposta che cresce di anno in anno.

Sei un proprietario in procinto di stipulare un contratto di locazione a cedolare secca? Desideri saperne di più ed avere tutte le informazioni per la stipula del contratto?

In questa pagina sono sintetizzate le caratteristiche di questa tipologia di imposta e le informazioni su aliquota e sulla stesura del contratto con cedolare secca.

Che cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo al regime ordinario regolato dall’articolo 3 del D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011. Tutte le informazioni relative alla cedolare secca sono racchiuse anche nel Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’aprile del 2017.

Un regime di tassazione agevolata che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul contrattato d’affitto a canone concordato con un’aliquota al 10% e del 21% sul contratto d’affitto a canone libero.

E per quanto riguarda il contratto d’affitto ad uso transitorio?

Cedolare secca per contratto affitto ad uso transitorio

Il contratto d’affitto  ad uso transitorio, già dal 2011, può usufruire della tassazione con cedolare secca con l’aliquota al 21%.

L’agenzia dell’entrate, in occasione di Telefisco 2017, ha concesso anche ai contratti d’affitto ad uso transitorio l’aliquota al 10% purché a canone concordato.

La decisione dell’Agenzia dell’Entrate supera i dettami della legge n.413 del 1998 che precludeva tale possibilità agli affitti ad uso transitorio con un enorme vantaggio per proprietari e inquilini.

  • Cedolare secca per contratto affitto a canone concordato

L’affitto a canone concordato o convenzionato può usufruire della tassazione agevolata con un’aliquota al 10% che, con l’approvazione della legge di Bilancio 2018, è stata prorogata fino al 2019. Per realizzare il facsimile del contratto di affitto a canone concordato potete far riferimento al DM del 16 gennaio 2016.

  • Cedolare secca per contratto affitto a canone libero

Il contratto d’affitto a canone libero e i suoi dettami, tra cui la formula di validità di 4 anni + 4 anni rinnovabili, è contenuto all’interno della legge n.413 del 1998. L’aggiornamento del 2011 prevede che anche per il contratto d’affitto a canone libero è valida la clausola della tassazione a cedolare secca.

Cedolare secca: chi può approfittarne

La cedolare secca è un regime di tassazione agevolata di cui può approfittare il proprietario dell’immobile che paga le tasse non più sul reddito ma sul canone incassato.

Ma c’è un ma: per aderire a questo tipo di tassazione, oltre ad essere persone fisiche proprietarie dell’immobile o aventi usufrutto, l’immobile deve avere la sola funzione abitativa.

Non possono usufruire di questa possibilità chi nell’immobile eserciti una qualsiasi attività o svolga funzioni professionali.

Le aziende, i proprietari di locali commerciali non possono aderire alla tassazione a cedolare secca.

La circolare ADE del 2011 precisa inoltre che per accedere al regime agevolato si deve tener conto non solo delle finalità dell’immobile ma anche delle attività svolte dal proprietario e, in presenza di più co proprietari, essi devono esercitare la propria scelta distintamente.

  • Le caratteristiche dell’immobile

L’immobile per cui il proprietario sceglie la tassazione a cedolare secca deve essere per un’unità abitativa con nomenclatura catastale da  A1 a A11, affittata per solo uso abitativo. Rientrano nella tassazione anche i garage e le cantine se affittati con il resto dell’abitazione.

Cedolare secca: come funziona

La cedolare secca è una forma di tassazione alternativa a quella a base IRPEF. Non è obbligatorio ma facoltativa e va inserita nel contratto e comunicata nel momento della registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Qualora si tratti di una proroga del contratto stesso, la scelta del nuovo regime va comunicata anche all’inquilino. Il proprietario, scegliendo questa tipologia di tassazione, alla possibilità  di richiedere l’aggiornamento del canone per tutta la durata del contratto

Chi sceglie la cedolare secca non paga:

  • l’Irpef e le addizionali
  • l’imposta di registro
  • l’imposta di bollo
  • l’imposta di registro e di bollo sulle risoluzioni e proroghe del contratto 

La scelta si concretizza con la tassazione a cedolare secca con aliquota al 10% per il canone concordato e del 21% per i contratti a canone libero. La nuova Legge di Stabilità 2018 ha prorogato l’aliquota al 10% sul canone concordato anche per il biennio 2018/2019.

Come aderire

Per aderire alla tassazione a cedolare secca il proprietario deve compilare il modello RLI 2018 che deve essere inviato al sito dell’Agenzia delle Entrate utilizzando il software a disposizione.

Come si paga

La tassazione a cedolare secca deve essere versata entro il termine per il versamento dell’IRPEF con modello F24 con l’uso dei codici tributo: 1840 per l’acconto prima rata, 1841 per acconto seconda rata e 1842 per il saldo.

Cedolare secca 2018: come si calcola

La cedolare secca 2018 si calcola a partire dall’importo del canone di affitto e dall’aliquota che dobbiamo applicare. Per calcolare l’aliquota al 21% per il contratto d’affitto a canone libero basta conoscere l’importo annuale del canone e moltiplicarlo per il 21%.  Per calcolare l’aliquota al 10%, come abbiamo detto, è fondamentale che l’immobile sia stato dato in affitto a canone concordato. Ma come si applica?

Cedolare secca 10%

La cedolare secca con aliquota al 10% è una forma di tassazione agevolata introdotta dal Piano Casa e che può essere scelta dai proprietari che affittano le loro case ad altri privati a solo ad uso abitativo.

Altra conditio sine qua non era, in passato, che l’immobile si trovasse in uno dei comuni indicati per carenza abitativa, per alta densità di popolazione o colpito da calamità naturale. Tali regole erano indicate per il periodo che intercorreva tra l’anno 2014 e il 2017.

L’aliquota sulla tassazione a cedolare secca dal 2017 può essere applicata sull’affitto a canone concordato in tutti i comuni d’Italia non solo quelli in emergenza abitativa.

La nuova legge di stabilità ha inoltre confermato l’aliquota al 10% anche per i prossimi due anni (2018-2019) sui i contratti di affitto siglati con cooperative o Onlus o a studenti con la rinuncia dell’aggiornamento del canone  di affitto. 

Cedolare secca 21%

Per i contratti di affitto a canone libero l’aliquota sulla tassazione a cedolare secca è del 21% sul canone stabilito dalle parti.

L’adeguamento del 1° giugno 2017 ha introdotto la ritenuta al 21% per tutti gli intermediari immobiliari, anche online, al momento del pagamento del canone.

Gli intermediari devono inviare la certificazione unica al proprietario dell’immobile affittato; l’adeguamento della norma prevede l’applicazione della cedolare secca, lo abbiamo visto, anche sugli affitti brevi.

Cedolare secca sull'affitto: come funziona e come si calcolaCedolare secca sull’affitto: come funziona e come si calcola http://bit.ly/2kLszlb via @6sicuro

Cedolare secca: vantaggi e svantaggi

La tassazione a cedolare secca, come abbiamo visto, permette di non pagare l’imposta di registro né alla sua prima registrazione né per le successive  annualità e su i contratti non è previsto il pagamento della marca da bollo.

Per chi scegli la cedolare secca a canone concordato per il 2018 esiste la possibilità di avere altri vantaggi come la possibilità per il proprietario di avere una riduzione del 30% sul reddito imponibile se, all’atto della dichiarazione dei redditi, viene allegato il contratto di locazione.

La possibilità di avere una riduzione del 75% sull’IMU e sulla Tasi del Comune se il contratto di affitto, con tassazione a cedolare secca, è a canone concordato.

Ma esistono diversi vantaggi anche per gli inquilini; per i redditi non superiori a 15.493,71 c’è una detrazione pari a 485,80 euro e se si superano i 30.987,41, la detrazione è pari a 247,90 euro ed un ulteriore detrazione è possibile per chi trasferisce la residenza nell’immobile affittato ed è pari a  991,60 per i primi 3 anni di affitto

Gli svantaggi sono tutti nell’impossibilità di adeguare il canone agli aumenti Istat e a quelli periodici ed esiste poi il problema che tutti i pagamenti e documenti vanno inviati online. Per i contratti con la tassazione a cedolare secca si applicano poi tutte le sanzioni previste dalla legge per la falsa stipula di un contratto.

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Cedolare secca: Sgravi Fiscali a Milano

Per i contratti di locazione a canone concordato per il Comune di Milano, sono previsti le seguenti agevolazioni:

  • Riduzione IMU
  • Imposta di registro:  riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, per il calcolo dell’imposta di registro va considerato il 70% del canone annuo
  • Cedolare secca: aliquota ridotta al 10%  per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nel Comune di Milano.

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Clara Raimondi

Ho fondato il blog Reader’s Bench e da quel momento la mia vita non è stata più la stessa! Mi occupo ogni giorno di Content Marketing e Social Media Marketing in su per tra fra i libri e per le aziende italiane.

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