Calcolo IMU: prima e seconda casa, aliquote ed esempio pratico

Il 16 dicembre scade il saldo IMU e TASI, ma come si calcola? Ecco i passaggi per pagare la seconda rata e fare il calcolo IMU.

calcolo imu

Il 18 dicembre appuntamento alla cassa per il saldo IMU (il termine per la scadenza è il 16 dicembre ma, dato che quest’anno cade d sabato, viene posticipato al lunedì seguente). Ancora pochi giorni per determinare l’IMU dovuta e pagare con F24. Ma come si calcola l’IMU? Quali informazioni sono necessarie? Di seguito una serie di indicazioni utili.

IMU prima casa

L’IMU sulla prima casa va pagata esclusivamente se si tratta di immobile di lusso, quindi devi pagare solo se la tua prima casa è nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè se è accatastata come casa signorile, villa o castello.

Formula calcolo IMU prima casa

È molto probabile che l’aliquota del saldo sia variata rispetto a quella dell’acconto pagato a giugno, poiché le delibere comunali spesso arrivano dopo l’acconto e non in tutti i comuni.
Ma passiamo subito al calcolo IMU 2017.

La formula per il calcolo dell’IMU sulla prima casa parte dalla rendita catastale, dato che si può recuperare attraverso una visura catastale appunto (ma alcuni comuni rendono disponibili direttamente online questa informazione, magari attraverso un’area riservata). La rendita catastale va poi rivalutata del 5%; il risultato così ottenuto va moltiplicato per un coefficiente che è 160 per abitazioni e pertinenze e per gli altri immobili commerciali, dunque anche per la prima casa (il coefficiente varia a seconda della tipologia di immobile, ad esempio 80 per gli immobili accatastati come ufficio e 55 per negozi e botteghe).

Abbiamo adesso la base imponibile alla quale occorre applicare l’aliquota stabilita dal comune in cui è situato l’immobile, sapendo che oscillerà tra il 2 e il 6 per mille. Una volta determinata l’imposta da versare si applica una detrazione base di 200 euro, ma i comuni hanno facoltà di aumentarla.

Formula calcolo IMU: un esempio pratico

Vediamo in pratica come calcolare l’IMU sulla prima casa:

  • rendita catastale 1.000 €;
  • rendita rivalutata 1.050 €;
  • applichiamo il coefficiente 160 e raggiungiamo la base imponibile pari a 168.000 €;
  • ipotizziamo un’aliquota peri al 4 per mille e l’IMU sarà 672 €;
  • con una detrazione pari a 200 € otteniamo 472 € per il 2016;
  • a questo punto dobbiamo sottrarre l’acconto del 50% versato in giugno e andare a pagare il saldo pari a 236 euro.

ATTENZIONE! È possibile che l’acconto sia stato pagato con l’aliquota del 2016, quindi è fondamentale controllare le aliquote aggiornate, fare il calcolo totale dell’IMU da versare nel 2017 e poi pagare l’esatta differenza tra quanto versato a giugno e il totale. Le delibere comunali sono consultabili sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Per le prime case che non sono di lusso bisogna sicuramente pagare la TASI, il calcolo è identico a quello illustrato per l’IMU, varia soltanto l’aliquota che può oscillare tra 1 e 2,5 per mille.

Ovviamente per l’IMU non abbiamo soltanto la prima casa, ma seconde case, immobili commerciali, fabbricati di vario genere e terreni. Di seguito vedremo i casi di maggiore interesse.

Calcolo IMU: prima e seconda casa, aliquote ed esempio praticoCalcolo IMU: prima e seconda casa, aliquote ed esempio pratico http://bit.ly/1OVLpQS via @6sicuro

Calcolo IMU seconda casa

Per gli immobili diversi dall’abitazione principale, le cosiddette seconde case, vale lo stesso metodo di calcolo illustrato nel paragrafo precedente ma cambiano le aliquote. L’aliquota fissata dalla legge è infatti pari al 7,6 per mille e i comuni possono aumentarla o diminuirla sino a 3 punti, per cui l’aliquota può variare fra il 4,6 per mille e il 10,6 per mille.

A seconda dei comuni l’aliquota potrebbe variare nel caso in cui la casa sia affittata o sfitta. Ma questa distinzione acquista maggior rilievo se parliamo della TASI, poiché questa tassa va suddivisa tra proprietari e inquilini nel caso in cui la casa sia affittata appunto.

La quota TASI per gli inquilini può oscillare tra il 10 e il 30% e il comune può anche azzerarla. Ricordiamo che a partire dal 2016 la quota inquilini è stata abolita per coloro che destineranno l’immobile ad abitazione principale.

IMU e TASI su prima e seconda casa: come effettuare i versamenti

L’IMU, come gli altri tributi locali, può essere versata utilizzando il modello F24 semplificato, che consente di pagare l’imposta sulle diverse tipologie di immobile e di effettuare eventuali compensazioni in caso di crediti nei confronti del Fisco.

È consentita la stampa del modello F24 semplificato e delle relative istruzioni.

È opportuno specificare che esistono online diversi calcolatori che determinano l’IMU da versare e forniscono un F24 già compilato e da stampare. Il consiglio è quello di capire prima di tutto se il comune in cui è situato l’immobile dispone di suddetti calcolatori e soltanto in seconda battuta di tentare con calcolatori esterni agli enti.

Calcolo IMU terreni agricoli

Se scadenze e versamento con F24 coincidono con l’IMU sui fabbricati, quella sui terreni agricoli merita una trattazione a parte. Il calcolo dell’imposta sui terreni agricoli infatti è differente.

Intanto c’è un esonero: non pagano l’IMU i terreni agricoli situati nei comuni montani contenuti dell’elenco predisposto dall’Istituto Nazionale di Statistica e posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli. I terreni esonerati coltivati, incolti o parzialmente montani.

L’IMU si calcola partendo dal reddito dominicale, che si ottiene mediante visura catastale. Detto reddito va rivalutato del 25% e poi moltiplicato per un coefficiente pari a 135. Ottenuta così la base imponibile, si applica l’aliquota deliberata dal comune per il 2016. L’aliquota è generalmente del 7,6 per mille, ma i comuni possono farla oscillare tra il 4,6 e il 10,6 per mille.

Vediamo un esempio numerico:

  • reddito dominicale 1.000 €;
  • reddito rivalutato 1.250 €;
  • applichiamo il coefficiente 135 e raggiungiamo la base imponibile pari a 168.750 €;
  • ipotizziamo un’aliquota peri al 7,6 per mille e l’IMU sarà 1.282,5 €;
  • a questo punto dobbiamo sottrarre l’acconto del 50% versato a giugno e andare a pagare il saldo pari a 641,25 euro.

Vale quanto detto per l’IMU sui fabbricati: occorre consultare le delibere comunali e accertarsi che non ci siano state variazioni rispetto all’aliquota utilizzata per il versamento dell’acconto.

Ulteriore precisazione nel caso in cui i terreni riguardino coltivatori diretti e imprenditori agricoli, il moltiplicatore non è 135 ma 75. Queste categorie di proprietari o conduttori hanno inoltre un’esenzione totale se la base imponibile è inferiore a 6.000 euro e delle riduzioni di imposta per basi imponibili comunque inferiori a 32.000 euro.

Viene inoltre riconosciuta una detrazione aggiuntiva di 200 euro per i terreni che sono situati in comuni di collina svantaggiata.
Mentre si scrive probabilmente potrebbero essere diffuse delle novità sull’IMU terreni agricoli da parte del Governo, dunque terremo aggiornato questo articolo.

Se non paghi l’IMU in tempo? Puoi effettuare il ravvedimento operoso

Se il 16 dicembre passa e per qualsiasi motivo non paghi il saldo IMU che succede? Nessun problema, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. In questo modo ci si può mettere in regola versando l’imposta dovuta, gli interessi di mora determinati su base giornaliera e la sanzione ridotta.

Il ravvedimento può essere utilizzato entro un anno dalla violazione, quindi entro il 15 dicembre dell’anno successivo, salvo che il Fisco non abbia già notificato la violazione stessa o non siano già state avviate delle attività di accertamento.
Abbiamo tre tipi di ravvedimento:

  • sprint, entro 14 giorni con sanzione pari allo 0,2%;
  • breve, entro 30 giorni con sanzione del 3%;
  • intermedio, entro 90 giorni con sanzione del 3,33%;
  • lungo, entro un anno con sanzione del 3,75%.

Al ravvedimento vanno comunque aggiunti gli interessi di mora pari allo 0,5% calcolati su base giornaliera con la seguente formula: 0,5% x imposta dovuta x giorni dal mancato versamento / 365.

Ovviamente ti terremo aggiornato su tutte le novità su questo tema.

Michela Calculli

Dagli studi professionali tra Milano e Torino al blog personale, passando per un'esperienza televisiva che ha segnato la svolta. Tre grandi passioni: la scrittura, il fisco, la semplicità. Sempre in equilibrio tra famiglia e professione tra comunicazione e aggiornamento fiscale.

Commenti Facebook

6 Commenti

  1. Avatar
    nara dicembre 13, 2015

    Sono proprietaria di appartamento da cinque anni mia residenza, nel 2016 affitterò questo appartamento e andrò ad abitare in un altro acquistato a marzo di quest’anno come 2 casa. Se ho capito bene l’appartamento dove andrò ad abitare diventando la mia abitazione non dovrebbe avere nessuna tassazione (Irpef e Tasi) mentre dovrò pagare le tasse su quella che lascio (irpef su affitto e Imu). Essendo molto dubbiosa gradirei ricevere una Vs: risposta , Cordiali saluti
    Nara

    Rispondi
    • Avatar
      Michela Calculli gennaio 04, 2016

      Ciao Nara,
      è esattamente come dici tu. La tua nuova casa diventerà prima casa e l’immobile che lasci subirà la tassazione di una seconda casa.

      Rispondi
  2. Avatar
    Serena dicembre 16, 2015

    Buonasera , volevo porle un quesito ho una casa di proprietà dove risiedo intesta a me adesso mi trasferisco nella casa di mio marito intestata a lui nello stesso comune, se affitto la mia devo pagare Imu? Grazie mille

    Rispondi
    • Avatar
      Michela Calculli gennaio 04, 2016

      Ciao Serena,
      sì se cedi l’immobile in affitto dovrai spostare a tua residenza e dunque diventerà una seconda casa.

      Rispondi
  3. Avatar
    Rosario ottobre 13, 2016

    Salve vorrei perfavore una.risposta a questo dilemma ore di ricerca su Internet chiamate vare ma nulla di certo…mia madre vorrebbe comprare a breve un appartamento bello.grande di 5 vani ma un normale appuntamento di 45 anni in.un semplicissimo condominio con un piccolo spazio verde di 20mq circa. Ma.all epoca stupidamente e stata accatastata come categoria A7 una bomba per noi perche la.comprerebbe come.seconda casa e l atto e molto alto ma apparte questo che alla fine e solo.una volta.. l imu…e carissima non ho.capito se questa categoria si deve pagare o no sia come prima casa che come seconda questa categoria perche ho letto che come prima e stata abolita …ma se dovesse portare la residenza non la pagherebbe o come categoria alta paga lo stesso perche come.rendita catastale e sulle 555.00 euro e calcolando l imi esce sulle 900 euro annue e per un appartamento e una cifra enorme. E un altra cosa all epoca tutto il.palazzo fu accatastato con questa categoria ma solo io potrei chiedere il declassamento di questo appartamento dimostando che non e.una.Villa ecc o.deve farlo tutto il palazzo grazie mille aspetto con ansia una.vostra risposta

    Rispondi
  4. Avatar
    FRANCESCO dicembre 19, 2016

    SCUSATE SE MI INTROMETTO MA VI SEMBRA GIUSTO PAGARE L’IMU SU UN APPARTAMENTO DATO IN COMODATO USO A UN FIGLIO QUINDI NON PERCEPENDO NESSUN REDDITO. GRAZIE

    Rispondi

rispondi

La tua mail non sarà pubblicata. I campi contrassegnati con l'asterisco sono obbligatori.*